Responsabilidad de Instalaciones en Texas. Cuándo Puede Demandar a un Propietario

La premises liability, que en Texas se entiende como la responsabilidad del dueño o del ocupante de una propiedad, es el área del derecho que los hace responder cuando una condición peligrosa en su propiedad lesiona a otra persona. En Texas, esta materia viene de principios del derecho común que la Corte Suprema de Texas ha ido afinando durante décadas.

La pregunta de fondo en todo caso de este tipo es si el dueño sabía, o debía haber sabido, que existía una condición peligrosa y no tomó medidas razonables para arreglarla o para advertirle a los visitantes. Pero la respuesta a esa pregunta depende mucho de por qué estaba la persona lesionada en la propiedad.

La ley de responsabilidad de propiedades en Texas clasifica a los visitantes en tres categorías, y cada una impone un nivel distinto de deber al dueño. Saber cuál le corresponde a su situación es clave para evaluar su reclamo. Los tres nombres son términos legales en inglés y no tienen una traducción directa al español que signifique lo mismo, así que aquí van con su nombre original y su explicación.

Invitee

Un invitee es la persona que entra a una propiedad con el conocimiento del dueño y para beneficio mutuo de las dos partes. El ejemplo más común es un cliente que entra a una tienda, a un restaurante o a cualquier otro negocio. También es invitee cuando usted se hospeda en un hotel, asiste a un evento en un recinto o usa una instalación pública abierta al público en general. Ojo con la palabra: no se trata de un "invitado" en el sentido social, sino de alguien que entra por un interés que las dos partes comparten.

Los dueños le deben el nivel más alto de cuidado a un invitee. Bajo la ley de Texas, el dueño tiene que inspeccionar la propiedad en busca de condiciones peligrosas, reparar o advertir sobre los peligros que conoce, y actuar con cuidado razonable para proteger al invitee de riesgos previsibles. La Corte Suprema de Texas explicó ese estándar en Corbin v. Safeway Stores, Inc., 648 S.W.2d 292 (Tex. 1983).

Licensee

Un licensee es la persona que entra a una propiedad con el permiso del dueño, pero para sus propios fines y no para beneficio mutuo de las dos partes. El ejemplo más común es el invitado social que visita la casa de un amigo. También sería licensee quien cruza una propiedad para acortar camino con el permiso tácito del dueño. El término en inglés no significa "licenciatario" ni tiene que ver con licencias: describe a quien entra con permiso pero por su propia conveniencia.

El deber que se le debe a un licensee es menor que el que se le debe a un invitee. El dueño no puede lesionar a un licensee con conducta willful, wanton, or grossly negligent, es decir, intencional, temeraria o de negligencia grave. Además, tiene que advertir sobre cualquier condición peligrosa que el dueño conozca y que el licensee difícilmente descubriría por su cuenta, o hacerla segura.

Trespasser

Un trespasser es la persona que entra a una propiedad sin permiso y sin derecho legal para estar ahí. Los dueños le deben el nivel más bajo de cuidado. Por regla general, el único deber es abstenerse de lesionarlo con conducta intencional, temeraria o de negligencia grave.

Sin embargo, la ley de Texas reconoce una excepción importante cuando quien entra es un menor de edad, bajo la doctrina de la attractive nuisance, la condición peligrosa que atrae a los niños. Si el dueño sabe, o debería saber, que es probable que haya niños entrando a su propiedad, y esa propiedad tiene una condición que representa un riesgo irrazonable para ellos (una alberca sin cerca, maquinaria de construcción o equipo abandonado, por ejemplo), el dueño puede responder por las lesiones de un niño aunque el niño haya entrado sin permiso.

Accidentes de resbalón y caída

Los casos de resbalón y caída están entre los reclamos más comunes en esta área. Los pisos mojados en los supermercados, las banquetas con hielo en los complejos de apartamentos, el pavimento disparejo en los estacionamientos y los derrames que nadie limpia en los restaurantes crean condiciones peligrosas que pueden causar lesiones serias.

Para ganar un caso de resbalón y caída en Texas, por lo general usted tiene que demostrar que el dueño de la propiedad sabía de la condición peligrosa (o que la habría sabido con una inspección razonable) y que no la atendió en un tiempo razonable.

Seguridad insuficiente

Los dueños que invitan al público a entrar a su propiedad pueden tener el deber de dar seguridad adecuada contra actos delictivos previsibles. Los complejos de apartamentos, los hoteles, los centros comerciales, los estacionamientos y los lugares de entretenimiento pueden ser responsables si no toman medidas razonables de seguridad y un visitante resulta lesionado por un delito que era previsible según el historial de esa propiedad.

La Corte Suprema de Texas analizó el alcance de ese deber en Timberwalk Apartments, Partners, Inc. v. Cain, 972 S.W.2d 749 (Tex. 1998), y dejó establecido que la previsibilidad de la conducta delictiva es un elemento central.

Accidentes en albercas

Texas tiene regulaciones estrictas para las albercas, sobre todo en propiedades comerciales. No mantener el cercado adecuado, el equipo de seguridad, los marcadores de profundidad o la supervisión puede generar responsabilidad cuando ocurre un ahogamiento o un casi ahogamiento.

Defectos estructurales

Escaleras rotas, elevadores defectuosos, techos que se caen, barandales inestables y otras fallas estructurales pueden causar lesiones catastróficas. El dueño que pospone el mantenimiento de la estructura de su edificio pone en riesgo a cada persona que entra.

Para ganar un reclamo de responsabilidad de propiedades en Texas, por lo general hay que probar los siguientes elementos.

• Que el demandado era dueño, ocupante o tenía control de la propiedad
• Que existía una condición peligrosa en la propiedad
• Que el demandado sabía o debía haber sabido de esa condición
• Que el demandado no actuó con cuidado razonable para reducir o eliminar el riesgo
• Que la condición peligrosa fue la causa próxima (proximate cause) de sus lesiones
• Que usted sufrió daños reales

Reunir la evidencia es determinante. Las fotografías de la condición peligrosa, los reportes de incidente que se levantaron con el dueño de la propiedad, el video de las cámaras de vigilancia, los registros de mantenimiento y las declaraciones de testigos fortalecen su caso.

Texas sigue un sistema de culpa comparativa modificada. Bajo el Capítulo 33 del Código de Prácticas y Recursos Civiles de Texas, el jurado puede asignarle un porcentaje de culpa a cada parte. Si se determina que usted tuvo más del 50 por ciento de la culpa de sus propias lesiones, no puede recuperar nada. Si tuvo el 50 por ciento o menos, sus daños se reducen según su porcentaje de responsabilidad.

Las aseguradoras usan la culpa comparativa con mucha frecuencia para argumentar que la persona lesionada debió haber visto la condición peligrosa y haberla esquivado. Un abogado con experiencia en estos casos sabe cómo responder a ese argumento, centrando la discusión en el deber del dueño de inspeccionar, mantener y advertir.

Bajo la Sección 16.003 del Código de Prácticas y Recursos Civiles de Texas, usted tiene dos años a partir de la fecha de su lesión para presentar una demanda de responsabilidad de propiedades. Si no demanda dentro de ese plazo, su reclamo queda bloqueado de manera permanente.

Si usted resultó lesionado en la propiedad de otra persona en Texas, Medina & Medina va a investigar la condición peligrosa, identificar a los responsables y pelear por una compensación completa. Llámenos al (512) 500-2810. Usted no paga nada a menos que ganemos.