Abogado de Responsabilidad de Propiedades en Austin

Quién era usted en la propiedad decide qué le debían

Antes de que alguien discuta sobre el barandal, la iluminación o el portón, la ley de Texas hace una pregunta más estrecha: qué estaba usted haciendo ahí, y si el dueño de la propiedad obtenía algo de que usted estuviera ahí.

La respuesta lo coloca en una de tres categorías legales, y la categoría fija el deber. A quien va de compras a una tienda se le debe mucho. A quien visita a un amigo se le debe menos. A quien se brincó una barda casi no se le debe nada, con una excepción grande cuando se trata de niños.

Esto suena técnico y es el hecho más determinante en la mayoría de los casos de propiedades. Dos personas pueden lesionarse con el mismo escalón roto la misma tarde y terminar con resultados opuestos, porque una era el repartidor de un inquilino que paga renta y la otra entró de la calle. Los abogados de la defensa saben esto, y por eso lo primero que le pregunta un ajustador es por qué estaba usted ahí y quién lo invitó. Conteste con exactitud, y contéstelo una sola vez.

Invitee, licensee, trespasser: las tres categorías de Texas

Estas tres palabras se quedan en inglés en toda esta página, y vale la pena explicar por qué antes de definirlas. Son categorías del derecho de Texas, no descripciones del español cotidiano, y la traducción más natural de cada una apunta al lugar equivocado. La peor de las tres es invitee: en español "invitado" describe justamente a la persona que la ley de Texas llama licensee, que es la categoría más baja de las dos. Si usted le dice a un ajustador "yo era un invitado", en inglés eso lo mueve del nivel alto al nivel bajo. Por eso nombramos la palabra en inglés y luego explicamos qué significa.

Invitee. Usted entró con un propósito relacionado con el negocio del dueño, o porque el dueño lo alentó a entrar de forma expresa o implícita. Un cliente, un huésped de hotel, un inquilino, el visitante de un inquilino en la mayoría de los complejos de apartamentos de Texas, alguien que llega a una oficina a una cita. Este es el deber más alto. El dueño tiene que usar cuidado ordinario para mantener la propiedad razonablemente segura frente a condiciones irrazonablemente peligrosas que conoce o que hubiera descubierto con una inspección razonable, o advertir de ellas de manera adecuada. Esa obligación de inspeccionar es la parte importante. Un invitee no tiene que probar que el dueño efectivamente vio el peligro.

Licensee. Usted entró con permiso pero para sus propios fines, y el dueño no gana nada con su visita. La visita social en casa de alguien es el ejemplo de manual. Aquí el deber alcanza solamente a las condiciones que el dueño conoce de verdad. No hay obligación de ir a buscarlas. Si nadie en la propiedad sabía que la tabla de la terraza estaba podrida, un licensee normalmente pierde.

Trespasser. Usted entró sin permiso. El dueño solo debe abstenerse de lesionarlo de manera intencional, temeraria o por gross negligence. Texas puso esa regla por escrito en el CPRC § 75.007(b). La misma sección contiene la excepción para niños, que vemos más abajo.

Tres cosas que la gente entiende mal sobre estas categorías:

1. Su categoría puede cambiar mientras usted sigue en la propiedad. Usted entra al área de clientes de una bodega como invitee, cruza una puerta que dice "solo personal", y el argumento pasa a ser que en esa parte del edificio usted era licensee o trespasser. Dónde estaba parado importa tanto como para qué llegó.
2. Pagar renta lo hace invitee de las áreas comunes. Pasillos, escaleras, lavandería, área de correo, alberca, portones, garaje y estacionamiento de un complejo de apartamentos siguen bajo el control del arrendador, y ahí al inquilino se le debe el deber de invitee. Esa es la base doctrinal de la mayoría de los casos de apartamentos en Austin.
3. Un letrero de "no pasar" no es una palabra mágica. Es evidencia sobre el permiso. No resuelve la pregunta por sí solo, y no hace absolutamente nada frente a un peligro que el dueño creó sabiendo que unos niños podían llegar a él.

Este esquema de clasificación es el corazón de la responsabilidad de propiedades y es donde vive esta página. Si su lesión fue una caída sobre un piso mojado o disparejo dentro de una tienda, el análisis se cierra rápido sobre otro conjunto de problemas de prueba y eso lo tratamos en la página de resbalones y caídas en Austin.

Las cuatro cosas que un reclamo de propiedades tiene que probar

Para un invitee, Texas exige cuatro elementos. Todos tienen que probarse, y los demandados los atacan de uno en uno.

Uno. El dueño tenía actual knowledge o constructive knowledge de una condición en la propiedad. Alguien con responsabilidad sobre el lugar lo sabía, o lo habría sabido si hubiera hecho las inspecciones que la ley espera.

Dos. La condición representaba un riesgo irrazonable de daño. No toda imperfección de una propiedad es irrazonablemente peligrosa. Una banqueta con desnivel es una banqueta. Una escalera de dos tramos sin barandal es otra cosa.

Tres. El dueño no ejerció cuidado razonable para reducir o eliminar el riesgo. Aquí es donde trabajan las bitácoras de mantenimiento, las órdenes de trabajo, las decisiones de presupuesto y las quejas ignoradas.

Cuatro. Esa falla fue causa próxima de su lesión. El vínculo entre la condición y el daño tiene que aguantar.

La Corte Suprema de Texas fijó estos elementos en Keetch v. Kroger Co., 845 S.W.2d 262 (Tex. 1992), y afinó el elemento de conocimiento en CMH Homes, Inc. v. Daenen, 15 S.W.3d 97 (Tex. 2000). Daenen trae una línea que conviene conocer antes de hacerse ilusiones: la ley no exige que una propiedad sea perfecta, y el hecho de que una condición haya fallado con el tiempo no prueba por sí solo que el dueño debía haber previsto que iba a fallar.

Para un licensee los elementos se mueven: hay que probar que el dueño efectivamente sabía de la condición, que usted no lo sabía, y que el dueño no le advirtió ni la hizo segura. Perder la categoría de invitee normalmente le cuesta al caso su teoría de inspección, que muchas veces es la teoría entera.

Sabía, o debió haber sabido: actual knowledge y constructive knowledge

Actual knowledge es que alguien en la propiedad lo supiera. Una orden de trabajo. Un correo. Una queja anterior. Un técnico de mantenimiento que lo anotó en marzo. En casos de apartamentos y de propiedades comerciales esto suele estar guardado en un sistema de administración que nadie ha revisado, y sale en el descubrimiento de pruebas, no de la boca del demandante.

Constructive knowledge es el concepto más difícil y más útil. La traducción literal, "conocimiento constructivo", no le dice nada a nadie, así que aquí va lo que quiere decir: la condición existió por tanto tiempo, o era tan evidente, que un dueño razonablemente cuidadoso que hiciera inspecciones razonables la habría encontrado. Es conocimiento que la ley le atribuye al dueño aunque él jure que no sabía. Un pestillo de portón descompuesto durante once meses, una lámpara de escalera apagada a lo largo de dos ciclos de facturación, un balcón con pudrición visible, una cerca de alberca con un hueco de dos pies: esos son hechos de constructive knowledge, y se prueban con fotografías, quejas previas de otros inquilinos, facturas de proveedores, calendarios de inspección y la ausencia total de un calendario de inspección.

Para un peligro que aparece y desaparece en minutos, como un líquido derramado en el piso de una tienda, Texas hace una pregunta estrecha sobre cuánto tiempo llevaba ahí, y esa pelea corresponde a la página de resbalones y caídas. Para las condiciones de las que trata esta página (estructuras, iluminación, portones, cerraduras, escaleras, albercas, seguridad) la condición normalmente llevaba semanas o meses ahí, y el constructive knowledge normalmente sí se puede probar. Esa es la diferencia práctica entre los dos tipos de caso.

Qué lo prueba, en el orden en que lo vamos a buscar: fotografías con fecha y hora, el historial de órdenes de trabajo de la propia propiedad, quejas previas de otros inquilinos o clientes, registros de inspección y mantenimiento preventivo, facturas de proveedores y contratistas, expedientes de code enforcement y del jefe de bomberos, y la declaración bajo juramento de la persona cuyo trabajo era recorrer la propiedad.

Una condición peligrosa no es lo mismo que una actividad peligrosa

Texas divide la negligencia sobre una propiedad en dos teorías, y la división tiene consecuencias.

Un premises defect es una condición peligrosa que existía en la propiedad. El reclamo es que el dueño no la arregló ni advirtió de ella. Ese es el examen de cuatro partes de arriba.

Una negligent activity es la conducta de alguien, en ese momento, lesionándolo a usted: el daño viene de la actividad misma mientras está ocurriendo. Un trabajador le deja caer una tarima encima. Un empleado le mete un carrito.

Las dos son negligencia, y tienen elementos distintos y preguntas distintas para el jurado. En United Scaffolding, Inc. v. Levine, 537 S.W.3d 463 (Tex. 2017), un demandante que ganó en juicio con una pregunta general de negligencia lo perdió todo en apelación, porque la lesión en realidad era un premises defect y al jurado nunca se le hicieron las preguntas de premises. La Corte Suprema dictó sentencia de que no recuperara nada.

Ese es un caso perdido en el escrito y en el cuestionario del jurado, no en los hechos. Es una de varias razones por las que preferimos ver un caso temprano y no tarde, y es por lo que la primera conversación de fondo sobre un caso de propiedades casi siempre es sobre cuál de las dos teorías sostienen los hechos. A veces son las dos, alegadas de manera alternativa. A veces es una sola, y escoger mal termina el caso dos años después.

Cuando el peligro estaba a la vista y usted se lesionó de todos modos

Esta es la doctrina que con más frecuencia derrota un reclamo, y cualquier página honesta sobre la ley de propiedades de Texas tiene que decirlo.

En Austin v. Kroger Texas, L.P., 465 S.W.3d 193 (Tex. 2015), la Corte Suprema de Texas confirmó la regla general: por norma el dueño de un inmueble no tiene deber de advertir ni de proteger a un invitee frente a una condición que es open and obvious, es decir, que estaba a la vista y era evidente, o que el invitee ya conocía. El razonamiento es que una advertencia no agrega nada a lo que usted ya podía ver.

Después la Corte confirmó dos excepciones y les puso nombre. Las dos citas que siguen son traducción nuestra; el texto que controla es el inglés de la opinión.

La excepción de actividad criminal (criminal-activity exception), que "puede surgir cuando una condición peligrosa resulta de la actividad criminal previsible de terceros". Esa excepción es la bisagra de los casos de seguridad negligente de la siguiente sección.

La excepción de uso necesario (necessary-use exception), que puede surgir "cuando el invitee necesariamente tiene que usar el inmueble irrazonablemente peligroso y, a pesar de conocer y comprender los peligros, es incapaz de tomar precauciones que reduzcan el riesgo de manera adecuada". Una inquilina que tiene que usar la única escalera que sirve a su unidad, en un edificio donde la otra escalera está encadenada, está argumentando uso necesario.

Cuando aplica una excepción, dijo la Corte, lo evidente del peligro y el hecho de que usted lo entendiera "pueden ser relevantes para la defensa del dueño basada en la responsabilidad proporcional del invitee", y no liberan al dueño del deber de mantener el inmueble razonablemente seguro. En términos simples: que usted supiera que la lámpara estaba apagada puede reducir su recuperación bajo la responsabilidad proporcional de Texas sin terminar el caso, siempre que alguna excepción esté en juego.

Le vamos a decir de frente cuando la regla de open and obvious probablemente va a terminar su caso, incluso cuando la respuesta sea que el caso no vale la pena abrirlo. Esa conversación no le cuesta nada y es mejor tenerla en la primera semana.

Negligent security: cuando el peligro en la propiedad era otra persona

Todo lo anterior supone que lo que lo lesionó fue una condición. A veces lo que lo lesionó fue una persona, y el dueño de la propiedad responde de todos modos, porque el riesgo de que alguien así estuviera ahí era previsible y el dueño no hizo nada al respecto.

Texas reconoce esto. El dueño de una propiedad que sabe o tiene razones para saber que existe un riesgo irrazonable y previsible de daño a sus invitees tiene el deber de usar cuidado ordinario para protegerlos de actos criminales de terceros. En Del Lago Partners, Inc. v. Smith, 307 S.W.3d 762 (Tex. 2010), un centro turístico que vio noventa minutos de hostilidad creciente entre dos grupos dentro de su bar, y no hizo nada, respondió cuando eso terminó en una golpiza en la puerta de salida.

Estos son los hechos que manejamos bajo este encabezado:

• Una agresión, un robo con violencia, un balazo o una agresión sexual en el pasillo exterior, la lavandería, el área de correo, la escalera o el estacionamiento de un complejo de apartamentos
• Un ataque en un garaje o en un estacionamiento a nivel donde la iluminación, los portones, las cámaras o los rondines estaban ausentes, descompuestos o abandonados
• Un balazo o una golpiza afuera de un bar o de un local de música, en el estacionamiento o en la puerta
• Agresiones en hoteles y moteles de estancia prolongada donde habían fallado las cerraduras de las puertas del pasillo exterior o el control de las llaves
• Agresiones en vivienda estudiantil donde el control de acceso perimetral estaba atorado abierto, descompuesto, o nunca se hizo cumplir
• Ataques que siguen a un historial largo y documentado del mismo tipo de delito en la misma dirección, al que el dueño respondió con nada

Lo que un caso de negligent security no es: un reclamo de que el dueño debía haber prevenido todo delito en todo lugar. Texas ha sido explícita en que no va a exigir "seguridad visible en cada punto de contacto posible entre un cliente y un criminal". La pregunta es más estrecha y más contestable: dado lo que este dueño sabía sobre esta propiedad, ¿era previsible el riesgo, era irrazonable, y algo ordinario lo habría atendido?

Las preguntas de Timberwalk que hace un tribunal sobre el delito previsible

Timberwalk Apartments, Partners, Inc. v. Cain, 972 S.W.2d 749 (Tex. 1998), fijó el marco. Los tribunales de Texas preguntan si antes hubo conducta criminal en la propiedad o cerca de ella, qué tan reciente fue, con qué frecuencia ocurrió, qué tan parecida fue a lo que le pasó a usted, y qué publicidad recibieron esos delitos anteriores. La Corte Suprema nombró los cinco factores en inglés: proximity, recency, frequency, similarity, publicity (proximidad, cercanía en el tiempo, frecuencia, similitud y publicidad), y dijo que hay que considerarlos en conjunto.

Qué significa cada uno en la práctica:

Proximity. Tiene que haber evidencia de otros delitos en la propiedad o en su vecindad inmediata. Una tasa de criminalidad de toda la ciudad no prueba nada sobre su complejo.

Recency y frequency. La previsibilidad "depende de qué tan reciente y qué tan seguido ha ocurrido conducta criminal en el pasado". Un incidente hace cuatro años es una cosa. Nueve incidentes en dieciocho meses es otra.

Similarity. Los delitos anteriores "deben ser lo suficientemente parecidos al delito en cuestión como para poner al dueño sobre aviso del peligro específico". Una racha de robos a autos no pone automáticamente a un dueño sobre aviso de un asalto a mano armada, aunque los dos se pueden ligar con evidencia.

Publicity. Si los delitos anteriores fueron reportados, cubiertos por la prensa, o llegados de alguna otra forma a oídos del dueño.

Y luego hay una segunda pregunta, que es la que decidió UDR Texas Properties, L.P. v. Petrie, 517 S.W.3d 98 (Tex. 2017). A Petrie lo agredieron y le robaron en el estacionamiento de visitas de un complejo de apartamentos. El tribunal de apelaciones trató la previsibilidad y lo irrazonable del riesgo como una sola pregunta mezclada. La Corte Suprema revocó y falló a favor del complejo, sosteniendo que la previsibilidad y lo irrazonable del riesgo son dos análisis separados, y que los factores de Timberwalk miden solamente el primero. En traducción nuestra: "un riesgo es irrazonable cuando el riesgo de un delito previsible pesa más que la carga que se le impone a los dueños de propiedades, y a la sociedad en general, para prevenirlo". Petrie perdió porque no ofreció evidencia de qué habría costado o qué habría requerido prevenir su agresión.

Esa carga le toca al demandante, y por eso un caso de seguridad negligente no se puede construir con un reporte policial nada más. Necesita el registro de los delitos anteriores, y necesita prueba sobre la medida concreta que habría hecho la diferencia y sobre qué habría implicado esa medida: un motor de portón funcionando, un garaje con lámparas repuestas, una cámara que sí grabara, un rondín de cortesía que el complejo anunció en su folleto de arrendamiento y luego canceló.

Complejos de apartamentos, garajes, bares y vivienda estudiantil

Cada cifra de esta sección viene de un conjunto de datos público con nombre. Cada una la extrajimos el 5 de septiembre de 2026 y cada una se puede reproducir con la consulta que quedó registrada junto a la fuente. Donde una cifra es nacional, lo decimos.

Lea esto antes de los números. Los conteos de delitos reportados son reportes policiales. No son determinaciones de responsabilidad, y no dicen nada sobre si algún dueño de propiedad en particular hizo algo mal. Su uso en un caso de propiedades es estrecho y específico: bajo Timberwalk, el delito anterior cerca de una propiedad es evidencia sobre si un delito posterior era previsible. Eso es lo único que están haciendo estos conteos aquí.

Dónde se reportaron delitos violentos en Austin en 2025

El Austin Police Department reportó 2,193 delitos de aggravated assault (agresión con agravante) y 758 de robbery (robo con violencia o amenaza) ocurridos en el año calendario 2025. El conjunto de datos codifica un tipo de lugar para cada incidente.

Fuente: City of Austin Open Data Portal, APD Crime Reports, dataset `fdj4-gpfu`, fechas de ocurrencia en 2025, categorías UCR 13A y 120. Extraído el 2026-09-05.

El renglón del estacionamiento es el que más importa para esta área de práctica. Los estacionamientos y garajes fueron el segundo lugar más común de robbery reportado en Austin en 2025 y el tercero más común de aggravated assault. De los 419 delitos combinados en lugares de estacionamiento, 221, alrededor del 53%, ocurrieron entre las 8:00 p.m. y las 6:00 a.m. Ese es un hecho de iluminación y un hecho de rondines, y es el hecho que está contestando un administrador de propiedad cuando le preguntan por qué nunca se repusieron las lámparas del garaje.

Nueve de los 42 homicidios reportados en Austin en 2025 ocurrieron en un estacionamiento o garaje. Trece ocurrieron en una residencia.

Si la tendencia sostiene "recency" y "frequency"

Aggravated assault más robbery, por año de ocurrencia y tipo de lugar, mismo conjunto de datos y mismo filtro. A nivel de toda la ciudad, estos conteos van a la baja. La exposición de un dueño de propiedad no depende de la tendencia de la ciudad. Depende del registro de esa dirección, y un complejo puede ir en dirección contraria a la ciudad entera.

Qué zonas de la ciudad

Aggravated assault y robbery reportados por distrito del concejo de Austin en 2025: el Distrito 3 (606) y el Distrito 4 (593) tuvieron los conteos más altos, seguidos del Distrito 1 (370), el Distrito 2 (367) y el Distrito 9 (322). Los distritos 8 y 10 reportaron 67 y 71. Veintitrés registros no traían código de distrito.

Esto no es un mapa de barrios peligrosos y no debe leerse así. Los distritos difieren enormemente en población, en densidad comercial y en cuánta vida nocturna y cuántas propiedades grandes de apartamentos contienen. El número sirve para una sola cosa: le dice que la evidencia de proximidad y frecuencia en un análisis de Timberwalk se va a ver muy distinta según dónde esté la propiedad, y que un caso hay que construirlo sobre el registro de esa dirección específica.

Un contraste, y por qué las cifras no coinciden

El Crime Data Explorer del FBI reporta 4,213 delitos violentos para el Austin Police Department en 2025, a la baja desde 4,688 en 2024 y 5,334 en 2022. La cuenta del propio portal de la ciudad de homicidio, violación, aggravated assault y robbery para 2025 es 3,528. Estas dos cifras nunca van a coincidir, y ninguna de las dos está mal. Los envíos de las agencias al sistema NIBRS del FBI y el portal de la ciudad cuentan cosas distintas: el portal registra únicamente el delito de mayor nivel por incidente y únicamente los incidentes donde se escribió un reporte, y los totales se mueven conforme las investigaciones reclasifican delitos. Publicamos las dos para que usted vea la brecha en lugar de confiar en un solo número.

Qué tan grande es de verdad el mercado de apartamentos en Austin

Las estimaciones quinquenales 2020-2024 de la American Community Survey del Census Bureau ponen a Austin en 456,113 viviendas ocupadas, de las cuales 257,933 son de renta, alrededor del 57% de los hogares de la ciudad. De esos hogares de renta, 180,523 viven en un edificio de cinco unidades o más, 108,081 en uno de veinte o más, y 72,586 en uno de cincuenta o más.

Esa es la exposición dicha con honestidad. Muy por encima de cien mil hogares de Austin viven en una propiedad donde los portones, el garaje, las escaleras, la lavandería, el área de correo y la alberca son responsabilidad legal de otra persona. Por eso la seguridad negligente es un área viva del derecho de Texas en esta ciudad y no un tema académico.

Qué decidimos no decirle. El campo de tipo de lugar del conjunto de datos de Austin tiene un valor, "residencia / casa", que cubre igual una casa sola, un dúplex y un complejo de cuatrocientas unidades. No pudimos separar los apartamentos de ese número sin adivinar, así que no lo hicimos. Tampoco existe un código de vivienda estudiantil en los datos, así que en esta página no hay un conteo de vivienda estudiantil. Y ningún conjunto de datos público reporta demandas ni resultados de seguridad negligente, ni en Austin ni en ninguna parte, así que aquí tampoco hay una cifra de eso.

Quién controla de verdad la propiedad: dueño, administradora, inquilino, contratista

En la mayoría de las propiedades comerciales y multifamiliares de Austin, cuatro o cinco entidades tocan el lugar donde usted se lesionó. Una LLC que tiene el título. Una administradora nacional. Un proveedor regional de mantenimiento. Un inquilino comercial con un contrato que recorta su propio espacio. Un contratista de jardinería, de elevadores o de seguridad.

El deber de propiedades en Texas sigue al control, no a la escritura. La pregunta es quién tenía el derecho de controlar esa condición específica o esa área específica en ese momento. Es una cuestión de hecho, y la respuesta normalmente vive en el contrato de arrendamiento, en el contrato de administración y en los contratos con proveedores.

Las consecuencias prácticas:

• Demande temprano a las entidades correctas. Una LLC titular que le delegó todo a una administradora puede no ser la parte con el deber, y una administradora que tomó el control tres meses después de su lesión tampoco lo es. Esto es un problema de registros antes que un problema legal, y es una razón para abrir el expediente antes de que se acerque el plazo de dos años.
• Vigile la designación de responsible third party. Bajo el CPRC § 33.004, un demandado puede pedirle al tribunal que designe a alguien más como tercero responsable, incluido el criminal que lo atacó a usted y también alguien a quien usted no demandó, y entonces el jurado le asigna un porcentaje a esa persona. La moción normalmente vence 60 días antes del juicio. En Texas estas mociones se conceden con facilidad. El efecto en un caso de seguridad negligente es que el agresor absorbe una parte de la responsabilidad y baja el porcentaje recuperable contra la propiedad. Planear para esa designación es parte de armar el caso, y es otra razón por la que la evidencia de lo que el dueño dejó de hacer tiene que ser sólida y no solamente conmovedora.
• La responsabilidad proporcional también aplica sobre usted. El CPRC § 33.001 prohíbe cualquier recuperación si a usted se le encuentra más del 50% responsable, y por debajo de esa línea la reduce en proporción.
• La responsabilidad solidaria está limitada. Bajo el CPRC § 33.013, por regla general cada demandado paga solamente su propio porcentaje, salvo que su parte pase del 50% o que haya actuado de común acuerdo con intención específica de causar daño.

Un límite que vale decir con claridad. Si lo que lo trajo aquí es la responsabilidad de un arrendador por el perro peligroso de un inquilino, esa es una teoría de propiedades y es una teoría real, y se analiza completa en la página de mordeduras de perro en Austin y no aquí.

Niños, albercas y attractive nuisance

Un niño que entra a una propiedad sin permiso técnicamente es un trespasser, y Texas no trata a los niños como trata a los adultos.

El CPRC § 75.007(c) codifica el examen. Es la versión escrita en la ley de lo que en inglés se llama la doctrina de attractive nuisance, y conviene dejar el nombre en inglés porque las traducciones que circulan ("atracción peligrosa", "estorbo atractivo") no corresponden a ninguna categoría que un tribunal de Texas reconozca. El dueño puede responder por la lesión de un niño causada por una condición artificial altamente peligrosa cuando se cumplen las cinco cosas siguientes:

1. El dueño sabía o debía haber sabido que era probable que hubiera niños entrando sin permiso donde está la condición;
2. El dueño sabía o debía haber sabido que la condición existía y que implicaba un riesgo irrazonable de muerte o de daño corporal grave para niños;
3. El niño, por su corta edad, no descubrió la condición o no comprendió el riesgo;
4. La utilidad de mantener la condición y la carga de eliminar el peligro eran mínimas comparadas con el riesgo para el niño; y
5. El dueño no ejerció cuidado razonable para eliminar el peligro o para proteger al niño de otra manera.

Las albercas son la aplicación clásica, y Texas legisló los detalles. El Capítulo 757 del Health & Safety Code aplica a una alberca que sea propiedad de, esté controlada por o sea mantenida por el dueño de un complejo de renta de varias unidades o por una asociación de propietarios. Bajo el § 757.003 el patio de la alberca debe estar completamente cercado, la cerca debe medir al menos 48 pulgadas de alto, ningún hueco puede dejar pasar una esfera de cuatro pulgadas, y la malla ciclónica (chain link) está prohibida por completo en cercas construidas después del 1 de enero de 1994. Bajo el § 757.004 el portón debe cerrarse solo y pasar el pestillo solo (self-closing and self-latching), debe abrir hacia afuera, en dirección contraria a la alberca, y el pestillo debe quedar a por lo menos 60 pulgadas del suelo salvo que se cumplan especificaciones alternativas muy acotadas. La Sección 757.012 les da a los inquilinos, a los miembros de la asociación y a otras personas una acción directa por el incumplimiento del capítulo, y permite daños punitivos cuando el incumplimiento fue intencional, malicioso o gravemente negligente, incluyendo el caso en que el dueño sí cumplía pero fue conscientemente indiferente a que se estuviera entrando al patio de la alberca sin autorización de manera repetida.

Esa última cláusula describe un portón atorado abierto que todos en el complejo conocían. Vale la pena leerla dos veces.

Para dimensionar el problema, el reporte de mayo de 2026 de la Consumer Product Safety Commission estima 5,900 lesiones no fatales por ahogamiento en alberca o spa atendidas en salas de emergencia al año, en menores de 15 años, a nivel nacional, para 2023-2025, y 376 muertes por ahogamiento en alberca o spa reportadas al año en menores de 15 años para 2021-2023. El 71% de las lesiones no fatales y el 77% de las muertes involucraron a niños menores de cinco años. El 42% de los menores atendidos en sala de emergencias fueron hospitalizados o transferidos a otro hospital, contra el 4% del total de lesiones por productos de consumo en ese grupo de edad. Estas no son visitas menores a urgencias.

Sobre el lugar, la CPSC encontró que el 36% de las lesiones infantiles por ahogamiento atendidas en urgencias en 2023-2025 ocurrieron en una residencia y el 28% en un lugar público, y que entre los niños de 5 a 14 años el porcentaje público sube a 41%. Entre las muertes reportadas en 2021-2023, los lugares públicos, comunitarios o comerciales representaron el 15% del total y el 40% de las muertes entre niños de 10 a 14 años. Estas son cifras nacionales, no de Austin. Están aquí para dimensionar el problema, y la categoría de "lugar público" es donde caen las albercas de complejos y de fraccionamientos.

Recreational use, propiedad del gobierno y otros lugares donde cambian las reglas

Cuatro excepciones escritas en la ley sorprenden a la gente, y cualquiera de ellas puede cambiar la respuesta.

Contratistas y sus empleados: Capítulo 95. Si usted se lesionó mientras construía, reparaba, renovaba o modificaba una mejora en una propiedad comercial, puede que mande el Capítulo 95 del CPRC en lugar de la ley ordinaria de propiedades. El § 95.003 dice que el dueño de la propiedad no responde ante un contratista, un subcontratista ni ante los empleados de estos por una lesión derivada de la condición o del uso de esa mejora, salvo que el dueño (1) haya ejercido o retenido algún control sobre la manera en que se hacía el trabajo, más allá de ordenar que empezara o parara o de inspeccionar el avance, y (2) haya tenido conocimiento real del peligro y no haya advertido de forma adecuada. Los dos requisitos, juntos. El constructive knowledge no satisface el segundo. Note además que "property owner" en el § 95.001 significa el dueño de un inmueble usado principalmente con fines comerciales o de negocio, así que el capítulo no alcanza a un dueño de casa. Si usted se lesionó haciendo ese tipo de trabajo, la pelea por la excepción de control es el caso entero y vive en la página de accidentes de construcción en Austin.

Entrada recreativa: Capítulo 75. Si un dueño le dio permiso de entrar para recreación (nadar, caminar, andar en bicicleta, pasear al perro, jugar disc golf y una lista estatutaria larga), el CPRC § 75.002(c) baja el deber que se le debe a usted hasta el estándar de trespasser. El § 75.002(d) deja intacta la responsabilidad por gross negligence, por intención maliciosa o por mala fe. Hay un límite real que conviene revisar: bajo el § 75.003(c) el capítulo por regla general solo aplica a un dueño que no cobra por la entrada, o cuyos cobros recreativos totales del año calendario anterior no pasaron de veinte veces el impuesto predial de la propiedad, o que tiene un seguro en los niveles que fija el § 75.004. Una operación comercial que cobra dinero de verdad muchas veces queda fuera del escudo.

Propiedad municipal, del condado y del estado: Capítulo 101. La Texas Tort Claims Act renuncia a la inmunidad solamente en circunstancias definidas y después la limita con dureza. Para un premises defect, el § 101.022(a) le da a usted únicamente el deber que se le debe a un licensee, que es el estándar más bajo, el de conocimiento real, salvo que usted haya pagado por el uso del inmueble. Los daños contra un municipio están topados por el § 101.023(c) en $250,000 por persona y $500,000 por suceso; contra una unidad de gobierno local, el § 101.023(b) los topa en $100,000 y $300,000. El § 101.024 prohíbe por completo los daños ejemplares contra una entidad gubernamental.

El reloj del aviso es lo que mata estos reclamos. El § 101.101(a) exige aviso dentro de seis meses, y el § 101.101(b) ratifica expresamente los plazos más cortos fijados por la carta constitutiva de una ciudad. La Ciudad de Austin instruye a los reclamantes a enviar un reclamo por escrito dentro de los 45 días del incidente, dirigido a la división de Claims del Law Department de la Ciudad de Austin. Cuarenta y cinco días. Si usted se lesionó en una banqueta de la Ciudad, en un parque de la Ciudad, en una alberca de la Ciudad o en una instalación de la Ciudad, esto es lo más urgente de toda esta página.

Las primeras dos semanas después de una lesión en la propiedad de otra persona

Esta lista es específica para este tipo de caso. La evidencia que decide los reclamos de propiedades y de seguridad negligente dura poco y está en manos de la otra parte.

Días uno a tres.

1. Fotografíe la condición misma y todo lo que la rodea: el portón, el pestillo, la lámpara, el barandal, el escalón, la chapa, la línea de la cerca, desde varias distancias, con la fecha y la hora activadas en su teléfono.
2. Fotografíe lo que falta: el poste sin cámara, la luminaria sin foco, el letrero que no está, el brazo de portón ausente.
3. Consiga el número del reporte de incidente y el nombre de quien lo levantó.
4. Reciba atención médica y describa cómo ocurrió la lesión, con exactitud, a quien lo atienda. Ese expediente se convierte en el primer relato escrito.

Dentro de las primeras dos semanas, y esto es lo que nadie piensa.

1. Mande una carta escrita de preservación de video al dueño, a la administradora y a cualquier proveedor de seguridad. La mayoría de los sistemas de cámaras comerciales y de complejos se sobrescriben en un ciclo de 7 a 30 días. El video que existe hoy desaparece en tres semanas, y cuando desaparece no vuelve. La carta debe nombrar la fecha, la ventana de tiempo, la ubicación de las cámaras y los sistemas involucrados, y exigir que se preserven los archivos originales y no un video de teléfono grabado frente a un monitor. Esto es lo de mayor valor que ocurre en el primer mes de un caso de propiedades, y hay que hacerlo antes de que nadie sepa si el caso vale la pena presentarse.
2. Pida el registro de incidentes anteriores. En un caso de seguridad negligente, pida por escrito el historial de delitos e incidentes de la propiedad y los registros de su rondín de cortesía o de su proveedor de seguridad.
3. Anote los nombres de todos los que le dijeron que la condición llevaba "un buen rato" así. El constructive knowledge se construye con esas frases.
4. Si la propiedad es de la Ciudad de Austin o la opera la Ciudad, mande el reclamo por escrito ya. Vea la regla de los 45 días de arriba.
5. No dé una declaración grabada a la aseguradora de la propiedad antes de hablar con un abogado. Las preguntas sobre por qué estaba usted ahí y qué alcanzó a ver apuntan directamente a su clasificación y a la responsabilidad proporcional.

Daños de castigo cuando el dueño ignoró un peligro conocido

La mayoría de las categorías de daños funcionan igual en todo caso de lesiones, y las cubrimos en /es/compensacion: gastos médicos pasados y futuros, ingresos perdidos y pérdida de capacidad de ganancia, dolor físico, desfiguración y, cuando alguien murió, daños por muerte injusta.

La categoría que le pertenece a esta página es la de exemplary damages, que la ley de Texas llama así y que en español se conocen como daños ejemplares o punitivos. Texas construyó alrededor de ellos una regla específica y contraintuitiva para los casos que involucran un delito.

Los exemplary damages castigan, no compensan. Bajo el CPRC § 41.003 solo están disponibles con clear and convincing evidence de fraude, malicia o gross negligence. Ese estándar de prueba, "clara y convincente", es más exigente que el que rige el resto del caso, y por eso se deja nombrado en inglés. El § 41.001(11) define gross negligence como un acto u omisión que, visto objetivamente, implicó un grado extremo de riesgo, del cual el actor tenía conciencia real y subjetiva y aun así siguió adelante con indiferencia consciente. Un arrendador al que le avisaron nueve veces del portón descompuesto y no hizo nada es el hecho que ese estatuto describe.

Y luego viene la trampa. El CPRC § 41.005(a) dice que en una acción derivada de un daño resultante de una agresión, un robo u otro acto criminal, el tribunal no puede otorgar exemplary damages contra un demandado por causa del acto criminal de otra persona. Leído al pie de la letra, eso cierra la puerta de los daños punitivos en la mayoría de los casos de seguridad negligente.

El § 41.005(b) abre cuatro excepciones, y dos de ellas importan aquí:

• § 41.005(b)(3). El acto criminal ocurrió en un lugar donde el demandado mantenía un common nuisance bajo el Capítulo 125 del CPRC y no había hecho intentos razonables de suprimirlo. El § 125.0015 enumera el aggravated assault, el robbery, el aggravated robbery y el homicidio entre las actividades que califican, de manera que una propiedad donde eso ocurre de forma habitual y donde el dueño lo toleró a sabiendas sin esfuerzos razonables de corrección puede caer dentro de esta excepción.
• § 41.005(b)(4). El acto criminal resultó de la violación intencional o consciente por parte del demandado de un deber legal del Subcapítulo D del Capítulo 92 del Property Code, y ocurrió después de la fecha límite de cumplimiento. Ese subcapítulo es el que obliga a los arrendadores a instalar dispositivos de seguridad. El Property Code § 92.153 exige, a costa del arrendador y sin que el inquilino tenga que pedirlo, un pestillo en cada ventana exterior; un cerrojo de llave o una chapa de perilla con llave en cada puerta exterior; un keyless bolting device y un door viewer en cada puerta exterior; y un pin lock más un seguro de manija o una barra de seguridad en cada puerta corrediza de vidrio exterior. Los tres términos en inglés se dejan tal cual porque describen herrajes definidos por el estatuto: el keyless bolting device es un cerrojo que se opera desde adentro sin llave, el door viewer es la mirilla, y el pin lock es el perno que fija la hoja corrediza en su marco. Si su complejo instaló otra cosa, la pregunta es si esa otra cosa cumple la definición del estatuto. El § 92.164 fija los recursos del inquilino.

Así que la respuesta sobre daños punitivos en un caso de agresión en un complejo de apartamentos de Austin es esta: por regla general están prohibidos, y específicamente no lo están cuando el complejo ignoró los requisitos legales de cerraduras o cuando operaba una propiedad que cumple la definición de common nuisance. Es una puerta estrecha, es una puerta real, y si sus hechos pasan por ella es algo que normalmente podemos decirle dentro del primer mes.

Si los exemplary damages sí son recuperables, el CPRC § 41.008(b) los topa en la cantidad mayor entre $200,000, o el doble de los daños económicos más los daños no económicos hasta $750,000, con una excepción en el § 41.008(c) para conducta que constituye ciertos delitos graves cometidos a sabiendas o de forma intencional. Más sobre esta categoría en /es/compensacion/punitive-damages.

Qué le cuesta esto a usted, y qué gastamos nosotros para llevarlo

Trabajamos estos casos por contingencia. No hay factura por hora, no hay anticipo, y la consulta no se cobra. Si no recuperamos dinero para usted, usted no nos debe honorarios de abogado.

La parte que vale la pena entender son los gastos del caso, porque los casos de propiedades y de seguridad negligente tienen un perfil de gasto inusual y esa es la razón por la que algunos despachos no los toman.

Un resbalón y caída contra una cadena nacional corre casi todo sobre documentos: se pide por subpoena el expediente del incidente y la bitácora de barrido, se toma una declaración, y listo. Un caso de seguridad negligente contra un complejo de apartamentos corre sobre armar un historial delictivo que nadie ha armado. Eso significa solicitudes de información pública al departamento de policía por llamadas de servicio y reportes de delito en esa dirección a lo largo de varios años, compra o extracción de datos de incidentes anteriores, un perito en prácticas de seguridad que pueda declarar qué niveles de iluminación, qué control de acceso y qué cobertura de rondines eran razonables para este tipo de propiedad, un ingeniero de iluminación o de seguridad física que mida cuánta luz había realmente, a veces un cerrajero o un especialista en control de acceso para las preguntas del portón y de las chapas, y, porque Petrie lo exige, un perito que le ponga un número real a lo que le habría costado al dueño proveer la medida que faltó.

Ese último punto no es opcional. Un caso de seguridad negligente sin evidencia de la carga es el caso contra el cual la Corte Suprema dictó sentencia en 2017.

Nosotros adelantamos esos costos. Salen de la recuperación al final, y le decimos lo que estamos por gastar antes de gastarlo. Si un caso no justifica un perito en seguridad, se lo decimos en lugar de inflar el expediente.

Su abogado

Rikki Olivia Medina, Socia Fundadora. Cédula del Colegio de Abogados de Texas No. 24144569. Doctora en Jurisprudencia, Baylor University School of Law. Autorizada para ejercer en Texas y en Nevada. Miembro de la Texas Trial Lawyers Association, la Austin Bar Association y la Travis County Bar Association. La responsabilidad de propiedades y los resbalones y caídas están entre las áreas de práctica listadas en su perfil. → Perfil completo

Israel Ruiz Medina, Socio Fundador. Cédula del Colegio de Abogados de Texas No. 24130487. Doctor en Jurisprudencia, Baylor University School of Law. Autorizado para ejercer en Texas y en Nevada. Miembro de la Texas Trial Lawyers Association, la Travis County Bar Association, la Austin Bar Association y la American Association for Justice. → Perfil completo

Tres cosas prácticas, porque los clientes preguntan y otros despachos las dejan fuera:

• Su estatus migratorio no detiene un reclamo de propiedades. No es uno de los cuatro elementos que hay que probar, no aparece en la clasificación de invitee, licensee o trespasser, y no tiene lugar en una discusión sobre un portón descompuesto. Los tribunales de Texas están para resolver quién tenía el deber de mantener segura la propiedad. Si un ajustador o un administrador saca el tema, es porque quiere que usted deje de llamar. Díganos lo que pasó y nosotros manejamos esa parte.
• No tiene que venir a Austin para hablar con nosotros. La primera conversación puede ser por teléfono o por video, y podemos empezar la carta de preservación de video el mismo día.
• La consulta es en español o en inglés, en el idioma en el que usted prefiera explicar lo que pasó. Esta página está escrita en español porque el caso se trabaja en español, no solamente porque la recepcionista lo hable.

Los resultados pasados no garantizan resultados futuros. Cada caso es diferente.

Fuentes

• City of Austin Open Data Portal — APD Crime Reports, dataset Socrata `fdj4-gpfu`. https://data.austintexas.gov/d/fdj4-gpfu · La vista filtrada de 2025 es el dataset `n376-8ah5`. Las cifras de esta página usan fechas de ocurrencia del año calendario 2025 salvo que una tabla de varios años diga otra cosa. Extraído el 2026-09-05. Nota del publicador: el conjunto de datos refleja únicamente el delito de mayor nivel por incidente, incluye únicamente incidentes en los que se escribió un reporte, y puede diferir de las estadísticas oficiales UCR.
• FBI Crime Data Explorer — Austin Police Department, ORI TX2270100, totales agregados de delito violento por agencia, 2020-2025. https://cde.fbi.gov · Extraído el 2026-09-05.
• U.S. Census Bureau — American Community Survey 5-Year Estimates 2020-2024, Tablas B25003 y B25032, Austin city, Texas. https://data.census.gov/table/ACSDT5Y2024.B25003 · Extraído el 2026-09-05.
• CDC WISQARS — 10 Leading Causes of Nonfatal Emergency Department Visits, Estados Unidos, 2023. Fuente de datos: NEISS All Injury Program (CPSC); producido por el National Center for Injury Prevention and Control. https://wisqars.cdc.gov · Extraído el 2026-09-05.
• U.S. Consumer Product Safety Commission — Pool or Spa Submersion: Estimated Nonfatal Drowning Injuries and Reported Drownings, 2026 Report, mayo de 2026. https://www.cpsc.gov/Research--Statistics/NEISS-Injury-Data · Extraído el 2026-09-05.
• City of Austin Law Department — File a Claim, plazo de 45 días. https://www.austintexas.gov/services/file-claim · Consultado el 2026-09-05.
• Estatutos de Texas — Texas Legislature, Texas Constitution and Statutes. https://statutes.capitol.texas.gov

Sobre los números de esta página. Cada cifra de arriba viene de un conjunto de datos público con nombre. Extrajimos cada una el 5 de septiembre de 2026 y cada una se puede reproducir desde el conjunto de datos con la consulta que quedó registrada en nuestro archivo de fuentes. Los conteos de delito de Austin describen reportes policiales dentro del área de reporte del Austin Police Department: no son determinaciones de responsabilidad contra ningún dueño de propiedad, y no cubren el Condado de Travis fuera de la ciudad. Las cifras nacionales de CDC y CPSC están marcadas como nacionales cada vez que aparecen. Cuando usted vea un número en esta página, o es de Austin o es nacional, y dijimos cuál.

Sobre el idioma de las citas legales. Los estatutos y las opiniones judiciales que se citan aquí están escritos en inglés, y el texto en inglés es el que controla. Las frases que dejamos en inglés en esta página son términos técnicos que cambian de significado al traducirse. Las citas textuales entre comillas son traducción nuestra e identificamos la fuente para que cualquier abogado pueda ir al original.

Preguntas y respuestas sobre lesionarse en la propiedad de otra persona

Las preguntas que nos hacen las personas lesionadas en la propiedad de alguien más, contestadas para esta página.

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Esta página es información general sobre la ley de Texas. No es asesoría legal, y leerla no crea una relación abogado-cliente. Cada caso depende de sus propios hechos. Los resultados anteriores no garantizan resultados futuros.